Se non appartieni al settore e non ne hai mai avuto a che fare, capire come destreggiarsi tra le diverse normative vigenti in ambito di cambio di destinazione d’uso di un immobile può essere davvero complicato. Nonostante ci siano delle differenze da Comune a Comune, importante è però tracciare alcune utili linee guida.
Quali sono le destinazioni d’uso di un immobile?
Cominciamo con il chiarire innanzitutto di che cosa si tratta: per destinazione d’uso di un immobile si intende l’insieme delle finalità di utilizzo che lo caratterizzano. Non sono da confondere con le categorie catastali visibili in visura, che invece hanno la funzione di classificare gli immobili e attribuire loro una rendita catastale.
Le destinazioni d’uso di un immobile possono essere:
- residenziale: ne fanno parte tutte le abitazioni, comprese quelle ad uso promiscuo come ad esempio studio-abitazione
- turistico-ricettiva: sono comprese tutte le strutture alberghiere, anche ostelli e campeggi
- produttiva e direzionale: tutti gli edifici che ospitano attività di produzione di beni o servizi come industrie, laboratori, magazzini, studi etc
- commerciale: troviamo qui gli edifici che ospitano attività commerciali, dai ristoranti e bar fino ai negozi e mercati
- agricola: tutti gli immobili destinati ad accogliere attività legate all’agricoltura e allevamento, dalle abitazioni rurali fino agli agriturismi
Importante è precisare che in un immobile possono convivere due diverse attività se tra loro collegate. In questi casi, si fa riferimento all’attività che nell’immobile occupa maggiore superficie per decidere la destinazione d’uso. Se ad esempio un’abitazione viene utilizzata anche come ufficio ma la superficie maggiore è utilizzata ad uso abitativo, l’immobile ricadrà nella categoria residenziale.
Come richiedere il cambio di destinazioni d’uso di un immobile?
Potrebbe insorgere l’esigenza di dover richiedere il cambio di destinazione d’uso di un immobile, anche se non si svolge nessuna opera edilizia.
Occorre qui definire a cosa si fa riferimento quando si parla di cambio di destinazione d’uso di un immobile urbanisticamente rilevante: è rilevante se si effettua un cambiamento di destinazione che comporta il passaggio da una ad un’altra delle cinque categorie di destinazione d’uso indicate sopra, ad esempio se si vuole trasformare un’abitazione in un ufficio.
Se altrimenti si resta all’interno della stessa categoria di destinazione d’uso, passando ad esempio da bar a ristorante, non si tratta di un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.
Nel caso in cui si tratti di un cambio d’uso urbanisticamente rilevante, occorre richiedere l’autorizzazione dal Comune di competenza attraverso l’approvazione di un titolo edilizio, mentre se il cambio non richiede un passaggio di categoria, l’approvazione del comune non è necessaria a meno che non si debba eseguire delle opere murarie o impiantistiche.
Una volta ottenuto dal Comune il titolo edilizio,occorrerà comunicare il cambio di destinazione d’uso all’Agenzia delle Entrate tramite una pratica di variazione catastale DOCFA al Catasto: con questa viene depositata la planimetria catastale aggiornata assieme alla modifica dei dati di categoria, classe e rendita. Se il cambio genera una nuova unità commerciale si dovrà anche provvedere alla SCIA di inizio attività o sua variante se si modifica la destinazione d’uso all’interno della stessa categoria commerciale.
Quando è possibile cambiare destinazione d’uso?
Il cambio di destinazione d’uso di un immobile – soprattutto se urbanisticamente rilevante – non è sempre possibile. Bisogna valutare infatti, oltre che alle normative differenti da Comune a comune, diversi fattori come ad esempio:
- limiti impiantistici come ad esempio l’inadeguatezza dei rapporti aeroilluminanti
- impedimenti dei piani urbanistici locali
- restrizioni nel regolamento condominiale
- prescrizioni dimensionali previste dalle normative
Quali sono i costi di un cambio di destinazione d’uso di un immobile?
È molto difficile stimare precisamente l’ammontare dei costi del cambio di destinazione di un immobile. Tuttavia, possiamo individuare diversi fattori da valutare:
- costo dei professionisti incaricati della gestione delle pratiche e degli eventuali interventi edili
- costo degli eventuali interventi edili necessari affinchè il cambio di destinazione d’uso possa avvenire
- oneri, monetizzazioni e conguaglio del contributo di che variano da Comune a Comune
Richiedere un cambio di destinazione d’uso per un immobile può essere molto complicato. La Bia Architetti è uno studio di architettura di Milano che tra i vari ambiti è specializzato anche nei cambi di destinazione d’uso.
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